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7 de Maio de 2021

3 dicas simples para saber se o seu imóvel está irregular (e o que você pode fazer)

Irregularidades no imóvel podem trazer ao dono prejuízos maiores do que o custo para regularização

Vinícius Gomes Barros, Advogado
há 3 dias

Imóveis irregulares são uma triste realidade em nosso país.

Muitos atribuem esse fato aos altos custos para a regularização ou por conta do excesso de burocracias do nosso sistema. E de fato isso é bem relevante.

Mas a verdade é que muitos imóveis estão irregulares simplesmente pela ausência de informação.

Se você leu o nosso outro artigo (Posso perder meu imóvel se não registrá-lo?) já sabe que, no Brasil, quando falamos de imóveis só é dono quem registra.

Mas poucos são aqueles que realmente sabem o que é esse registro.

Recebemos inúmeras perguntas de leitores e clientes, e observamos que a falta de conhecimento dos direitos e obrigações é o que leva grande parte das pessoas a sofrerem com os riscos trazidos pela irregularidade.

Afinal, Direito é visto como um tema complexo, que não é ensinado nas escolas.

Mas não precisa ser assim.

Então fique até o final para saber um pouco mais.

O que é um imóvel irregular?

No Brasil, a propriedade de um imóvel só é garantida a partir do seu respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A Lei dos Registros Publicos (lei 6015/73) prevê que todos os atos relevantes e pertinentes ao imóvel, ou aos titulares dos direitos reais, devem ser lançados na matrícula.

Isso quer dizer que todo imóvel precisa ter uma matrícula (e só pode ter uma!), e que nela deverão estar inscritas todas as alterações de propriedade, compromissos de compra e venda, construções e edificações, impedimentos, dívidas e afins.

E a falta de alguma dessas informações pode caracterizar o imóvel como irregular.

Quais os problemas de ter um imóvel irregular?

São inúmeros os tipos de irregularidades em um imóvel, e cada uma delas possui algum problema específico atribuído.

Mas não se preocupe, como prometido, neste artigo vamos listar pelo menos 3 para que você já saia daqui sabendo como se prevenir.

Porém, uma situação comum a todo imóvel irregular é a dificuldade de transmiti-lo depois.

Seja por meio de venda, doação ou até mesmo herança, não importa. Uma irregularidade no imóvel pode impedir que essa transação seja feita.

Além desse, outros problemas mais comum são:

  • Você não ser o dono do imóvel: afinal, só é dono quem registra;
  • Perder o imóvel: se o seu imóvel ainda constar como propriedade do vendedor, saiba que você poderá perdê-lo por conta de dívidas dele ou até mesmo em processos de inventário;
  • Não conseguir vender o imóvel: muitos investidores deixam de adquirir imóveis irregulares justamente pela dificuldade que enfrentarão para regularizá-lo depois;
  • Não aprovar financiamentos: dificilmente bancos financiam imóveis irregulares, pois eles realizam uma investigação mínima sobre a situação do imóvel antes de liberar o crédito. E isso pode se tornar até um impedimento para que você consiga vender seu imóvel;
  • Problemas com a Prefeitura: se a prefeitura identificar irregularidades no imóvel, poderá multar o responsável e ainda determinar a demolição de edificações fora das regras de construção;
  • Desvalorizar o imóvel: imóveis irregulares tendem a perder valor justamente pela insegurança que trazem ao comprador. E essa desvalorização pode ser de 30 a 40%, um custo muito maior do que simplesmente regularizá-lo;
  • Problemas na herança: recentemente o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que regularização do imóvel herdado é uma condição necessária em processo de inventário. Em outras palavras, se você tem filhos e tem condições de manter o seu imóvel regularizado, não deixe para eles este enorme problema.

3 formas simples de identificar se seu imóvel está irregular


Agora que você já conhece os problemas de um imóvel irregular, ficará mais fácil entender a lista a seguir.

Então pegue a matrícula do seu imóvel para acompanhar:

1. Não tem a matrícula do imóvel?

Calma, pode ser uma matrícula antiga e desatualizada, aquela que o vendedor te entregou quando você comprou o seu imóvel.

Se você não tem essa matrícula, então é um forte indício de que o seu imóvel esteja irregular.

E pode ficar pior: infelizmente muitos imóveis sequer possuem matrículas abertas.

Aqui no escritório, temos um caso de um imóvel em Belo Horizonte/MG que foi loteado na década de 1930, muito antes da Lei dos Registros Publicos atual (que é de 1973), e já foi posse de inúmeras pessoas.

De um certo ponto de vista, esse imóvel simplesmente “não existe”, e, portanto, seria uma propriedade da Prefeitura.

Então, estamos tendo o trabalho de investigar a sua origem para conseguir regularizar a sua situação e garantir ao nosso cliente a sua propriedade.

2. Veja se você consta como proprietário

Você está com a matrícula em mãos, certo? Excelente. Agora vamos ver se você é o proprietário.

Cada cartório possui um modelo próprio de documentos, mas não costuma ser muito diferente deste aqui:


Vá até o final da matrícula, e procure pelo último R em que conste o termo “ADQUIRENTE”. Veja:

Se o nome do último “adquirente” for o seu, então você é o proprietário, pois assim registrou na matrícula do imóvel a sua aquisição.

Mas se você não estiver, então você está correndo sérios riscos, pois a propriedade ainda consta como pertencente a outra pessoa.

Porém, para ter certeza da atual situação do seu imóvel, peça uma certidão de matrícula atualizada.

3. Verifique qual a área construída do seu imóvel

Você sabe qual é a área construída do seu imóvel? Se não sabe, é melhor descobrir.

Pois essa é uma informação muito relevante para precificar o seu bem, principalmente caso você um dia queira vendê-lo.

Se for uma casa, procure a informação após a descrição do terreno. Vou dar um exemplo:

“...lote 10, da quadra nº 20, do bairro tal, neste município, com área total de 360 m², sendo 12,00m de frente por 30,00m de fundos, limites e confrontações...”

Logo após, estará escrito algo assim:

“...com área total construída de 90,02m²...”

Se for um apartamento, poderá haver algo como:

UNIDADE V - apartamento nº 301, com área total construída de 90,02 m², área real de uso comum privativa com..."

Ou seja, se você possui um imóvel com área total construída diferente do que consta na matrícula do seu imóvel, então ele está irregular.

Se for um valor menor, você poderá ter problemas com o seu futuro comprador. Afinal, esse fato pode desvalorizar o negócio, ou até mesmo fazê-lo desistir da compra.

E se ele tentar um financiamento imobiliário, é bem provável que o Banco perceba isso e recuse o crédito.

Agora, se você possui um imóvel com área total construída maior do que consta na matrícula, ou se na sua matrícula nem constar área construída, aí você poderá ter sérios problemas com a Prefeitura.

Sem falar na possibilidade de ser cobrado pela Receita Federal e pelo INSS.

Então, como posso regularizar meu imóvel?

Regularizar um imóvel muitas vezes não é uma tarefa fácil.

Existe um ditado que diz: “o que começa errado, termina errado”. Por isso temos o outro ditado: “é melhor prevenir do que remediar”.

Em outras palavras, antes de comprar um imóvel, verifique as suas condições jurídicas e negocie com o vendedor caso encontre alguma irregularidade.

Temos aqui dois artigos que podem te auxiliar:

Porém, se você identificou algum dos problemas que citamos aqui, talvez seja necessário contar com uma assessoria jurídica especializada.

Pois cada caso demandará uma análise muito cuidadosa e muito criteriosa para resolver a sua situação.

Vamos listar algumas medidas a seguir:

1. Se você não tiver a matrícula do imóvel...

A primeira medida é buscá-la nos Cartórios de Registro de Imóvel da cidade em que ele se encontra.

Se essa matrícula existir, você deverá exigir do vendedor que assine a escritura definitiva de compra e venda.

Porém, se a matrícula não existir, então será necessário um procedimento mais complexo para a regularização.

A boa notícia é que hoje em dia já existem inúmeros meios para se regularizar um imóvel, sendo a REURB o método mais recente.

2. Se você não constar como proprietário do imóvel...

Como citamos anteriormente, identifique o vendedor e exija dele a outorga da escritura pública de compra e venda.

Se ele se recusar, ou caso você não o encontre (seja porque já faleceu ou porque está desaparecido), será necessário mover uma ação para pedir ao juiz para substitui-lo e conceder a você o direito ao registro.

Nesse caso, não existe outro jeito, e é preciso contar com um advogado.

3. Se a área construída informada estiver diferente da realidade...

Essa talvez seja a mais complexa de todas as três, pois será necessário o trabalho conjunto com um Engenheiro ou Arquiteto devidamente inscrito nos órgãos do conselho.

E é importante um estudo cuidadoso do caso, para não correr o risco de a Prefeitura determinar a demolição total ou parcial do imóvel.

Muitas cidades, de tempos em tempos, estabelecem regras de anistia para a regularização da área construída do imóvel. É uma medida para garantir mais arrecadação futura e evitar demolições.

Seja qual for a situação em que você se encontra em relação ao seu imóvel, é sempre recomendável ter uma assessoria jurídica especializada para encontrar o melhor meio para o seu caso.

Além dos problemas que aqui listamos, ainda será necessário identificar outros que podem ser até mais graves e podem tirar de você o imóvel no qual tanto investiu.

Mas como sempre dizemos em nossos artigos, a boa notícia é que para todas essas questões sempre existe uma solução.

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Se tiver dúvidas sobre nosso artigo ou quiser conversar a respeito, entre em contato conosco que será um prazer continuar esse assunto: contato@gmbadvogados.com


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9 Comentários

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Mais um artigo muito esclarecedor, Dr. Vinícius.
Parabéns pelo conteúdo e por retratar o direito imobiliário com tanta autoridade, mas com muita didática. continuar lendo

Exelente@👏🚀🚀🚀 continuar lendo

Excelente artigo. Bem esclarecedor. Parabéns. continuar lendo

Excelente artigo, muito esclarecedor e de fácil compreensão! continuar lendo