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16 de Junho de 2021

Posso vender um imóvel irregular?

Dependendo do tipo de irregularidade, você poderá sim negociar o seu imóvel. Porém precisa ficar atento a alguns detalhes para não agir na ilegalidade.

Vinícius Gomes Barros, Advogado
mês passado

Temos que reconhecer que imóveis irregulares são uma triste realidade no Brasil.

Segundo uma pesquisa realizada pelo Ministério do Desenvolvimento Regional do Governo Federal, pelo menos 50% dos imóveis no Brasil estão irregulares.

É bem provável que você esteja dentro dessa estatística. E se quiser ter certeza, em outro artigo ensinamos a como verificar se o seu imóvel está irregular.

Ainda assim, todos os dias as pessoas continuam comprando e vendendo imóveis, mesmo que estejam irregulares.

A pergunta aqui não é “por que as pessoas fazem isso?”, e sim “como elas fazem isso?”.

Já falamos por aqui sobre o risco de não registrar o seu imóvel, e também o que você deve analisar para comprar um imóvel com segurança.

E o que os textos têm em comum é mostrar a importância de manter o seu imóvel regularizado para facilitar a venda e também valorizá-lo.

O comprador dificilmente consegue financiar um imóvel irregular, e sabemos que em nosso país a maioria das pessoas só consegue realizar esse investimento com um empréstimo.

Por conta disso, muitas vezes o vendedor acaba reduzindo bastante o preço para conseguir conquistar algum comprador que aceite o risco.

E isso ainda é o mais simples.

Há também alguns tipos de irregularidades que responsabilizam o vendedor se não forem informadas e aceitas pelo comprador (falaremos mais disso mais à frente), justamente por serem atos ilegais.

Para ir direto ao ponto: você pode sim vender um imóvel irregular, mas isso dependerá do tipo de irregularidade.

Então fique até o final para saber quando você poderá vender e os riscos que você terá que assumir.

Tipos de irregularidade mais comuns

Existem vários tipos de irregularidades, pois ainda são poucas as pessoas que consultam especialistas antes de comprar um imóvel ou de fazer uma reforma em suas casas.

Assim, listamos a seguir os principais tipos de irregularidades e os problemas associados a elas.

1. Não ter a propriedade registrada

Você pode até duvidas, mas é bastante comum que as pessoas cheguem a fazer a escritura pública de compra e venda de imóvel no Cartório de Notas, mas não levam ao Registro de Imóveis depois.

Isso ocorre tanto por desconhecimento quanto por achar muito caro o registro posterior.

Mas para que você possa vender o seu imóvel da forma correta, terá que registrá-lo antes.

Porém, o que mais acontece no Brasil é a compra e venda de um imóvel apenas com um contrato particular (o famoso “contrato de gaveta”).

Não ter a escritura de compra e venda é ainda mais grave, pois, além de estar contra a lei (art. 108 do Código Civil), você ainda precisa provar que o contrato é verdadeiro.

Porém, em ambos os casos, você terá a posse do imóvel, mas não a propriedade.

E apenas para relembrar aqui:

  • Posse é a simples utilização do imóvel. Por exemplo, o inquilino detém a posse do imóvel, mas não pode vendê-lo, pois não é seu proprietário;
  • Propriedade é justamente a titularidade do bem, identificando quem é o dono. E se tratando de imóvel, a propriedade só é garantida a quem estiver registrado na Matrícula.

Então se você não for proprietário, não poderá vender o imóvel. Mas pode vender o direito de adquiri-lo.

Calma. Parece a mesma coisa, não é? Mas não é.

Vou explicar logo mais à frente o que é uma cessão de direitos.

2. Imóvel de herança não registrada

É um caso muito parecido com o anterior, mas com algumas diferenças cruciais.

Muitas pessoas ao herdarem um imóvel também se esquecem de levá-lo ao registro (isso quando fazem o inventário!).

Mas há ainda aqueles casos em que os herdeiros sequer sabiam que os pais tinham um determinado imóvel, e acabam descobrindo anos depois.

Então se você fez o inventário corretamente, basta verificar com o seu advogado para registrar a sua propriedade.

Senão, você terá que fazer todo o procedimento de inventário (seja a partilha ou a sobrepartilha) para que você possa vender o imóvel corretamente.

3. Área construída não registrada

Não estou falando aqui só daquele quarto novo que você fez na casa, ou da área de churrasqueira que você montou no quintal.

Infelizmente é muito comum nos depararmos com uma escritura em que se diz que o imóvel é apenas um terreno e há uma casa enorme nela.

Isso também ocorre com apartamentos que têm uma cobertura construída após a compra, ou quando há até mesmo duas casas construídas no mesmo terreno, e apenas o registro de uma delas.

Nesses casos, você até consegue vender o imóvel no estado em que está, uma vez que não haverá uma fiscalização para concretizar a venda.

Mas pode ser que o comprador não tenha o financiamento aprovado, pois os bancos geralmente fazem uma investigação para liberar o crédito.

E outra: se um dia a prefeitura fizer uma fiscalização, o comprador pode até ser multado, mas ele poderá ajuizar uma ação contra o vendedor. Vamos falar disso logo mais.

4. Dívidas com IPTU e Condomínio

Um dos documentos indispensáveis que todo cartório exige é a certidão negativa de débitos. Afinal, uma das funções do cartório é fiscalizar as transações.

Porém, pode ser que você consiga fazer a venda do imóvel, e só depois a Prefeitura ou o Condomínio perceber que há alguma pendência.

Como já dissemos em outro artigo, as dívidas de IPTU e Condomínio dizem respeito ao imóvel, portanto o novo proprietário será o responsável pelo pagamento.

Assim como no caso anterior, o comprador terá que pagar pelas dívidas, mas depois poderá ajuizar uma ação contra o vendedor.

Então como as pessoas vendem imóveis irregulares?

Há várias formas (legais e ilegais) de vender um imóvel irregular, e nosso objetivo não é analisar todas.

Vamos listar aqui as principais, e apenas aquelas que estejam de acordo com a lei.

1. Cessão de direitos

A forma mais comum e simples de vender um imóvel com a propriedade irregular é por meio da cessão de direitos.

Cessão de direitos é uma forma de passar para outra pessoa um direito a algo.

No caso de imóveis, você cede o direito de comprar o imóvel por meio de um pagamento.

Vou explicar melhor com um exemplo:

José comprou de Ricardo uma casa em Belo Horizonte. A casa estava registrada e regularizada em nome de Ricardo.
Os dois fizeram apenas um contrato de Promessa de Compra e Venda, e nunca fizeram a escritura.
Muitos anos depois, José resolveu vender o imóvel para Mariana. Ela, porém, estava assessorada de um advogado, que disse que José não era proprietário, apenas um possuidor.
Mas Mariana não queria perder o negócio. Era uma ótima casa. Assim, os dois fizeram um contrato de cessão de direitos, no qual José cede para Mariana o direito de comprar o imóvel de Ricardo.
Com esse documento, Mariana poderá exigir de Ricardo que faça a escritura pública.

Embora esse tipo de transação seja muito comum, ela é altamente arriscada e traz enormes riscos ao comprador.

E o risco mais comum é de, no contrato de compra e venda original existir uma cláusula que proíbe a cessão de direitos.

Por isso é muito comum que imóveis vendidos apenas por meio de cessão de direitos tenham um valor menor.

Pois o comprador terá que contratar um advogado para regularizar a sua propriedade no futuro.

2. Seja sincero e honesto com o comprador e Negocie os Riscos

Veja, eu sei bem que isso pode desvalorizar ou até impedir a negociação, mas a honestidade é o caminho que deve trilhar qualquer negócio.

Seja honesto com seu comprador, exponha os problemas no seu imóvel e busque uma forma de garantir a negociação para que fique bom para ambas as partes.

Toda essa negociação também poderá fazer parte do contrato de compra e venda.

E ao ser honesto com seu comprador, você poderá negociar os riscos da transação.

Apesar de ser um dever do comprador realizar uma investigação mínima sobre o imóvel, ele ainda poderá ajuizar uma ação contra o vendedor caso venha a ter algum prejuízo no futuro por conta de alguma irregularidade.

Nesse caso, jogando limpo e apresentando todos os problemas da transação, será possível negociar os riscos com o comprador, no qual ele irá assumir todos os problemas que daí vierem.

E é claro que será preciso uma contraprestação.

Por isso um imóvel irregular perde 30% do valor

Se você negociar os riscos com o seu comprador, ele irá exigir uma contrapartida. E geralmente ela vem no preço.

Como falamos ao longo do artigo, imóveis irregulares dificilmente conseguem financiamentos, assim você reduz o número de possíveis compradores.

E havendo outros problemas no imóvel, o comprador precisa estar ciente de que pode ser obrigado a regularizá-los no futuro, o que implica em possíveis multas e até custos com advogado.

E pense bem: você compraria um imóvel sabendo que pode ter um enorme prejuízo ou até mesmo perdê-lo no futuro?

A resposta para essa pergunta depende do tipo de investidor que você é.

Ninguém assumirá o risco de perder tudo, a não ser que tenha alguma chance real de ganhar alguma coisa.

E em transações imobiliárias, a forma de ganhar algo é comprar barato, regularizar e vender caro depois.

Tenha um bom contrato: justo e dentro da lei

Antes de lavrar a escritura de compra e venda, é muito importante fazer o contrato particular, que chamamos de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda.

É nele em que as partes irão negociar os riscos do negócio, quem irá assumir o quê, e como será feito.

Informe no contrato as irregularidades e que o comprador estará de acordo com todas elas, e principalmente o compromisso de ambas as partes para corrigi-las no futuro.

Não há nada de errado nisso.

Além disso, lembra-se do contrato de cessão de direitos?

Se ele estiver bem redigido e bem-feito, será possível trazer mais segurança ao comprador, que poderá até mesmo “herdar” os direitos de usucapião do imóvel, se não houver alternativa para a regularização.

Havendo mais segurança, há mais possibilidade de o negócio se concretizar em um preço que você deseje.

Para isso, é muito importante que as partes estejam assessoradas por um advogado especialista, de forma que as cláusulas estejam dentro da lei, e todas as medidas sejam tomadas para garantir o desejo de cada uma.

Considere regularizar o imóvel junto com o comprador

Por fim, deixo uma dica de ouro.

É possível também negociar com o seu comprador para que ele financie a regularização do imóvel.

É claro que essa negociação precisará ser muito bem-feita e muito bem descrita no contrato particular, para que o comprador se sinta seguro em investir nesse trabalho de risco.

Por isso é tão importante a presença de um advogado especialista no assunto.

Sempre que um cliente chega até nós com um imóvel irregular e um comprador, apresentamos essa opção a eles, e desenvolvemos um planejamento para viabilizar a regularização e a venda.

Claro, é necessário um estudo cuidadoso, pois ainda assim é preciso avaliar todos os Direitos envolvidos na causa para que tudo ocorra bem.

Mas como sempre dissemos: há sempre uma solução, ainda que seja complexa.

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Tem alguma dúvida sobre Direito Imobiliário? Mande a sua pergunta, que poderá ser respondida em um artigo nosso aqui no JusBrasil: contato@gmbadvogados.com

10 Comentários

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Cada artigo, uma aula! Muito bom! continuar lendo

E que aula, Dr Davi... continuar lendo

Dr Vinicius, esses 50% de proprietários de imóveis em situação irregular "deveriam ler" seu artigo; muito bem esclarecedor. Além da parte documental, como um pequeno investidor a anos, procuro conferir também a metragem de um prédio e ou de um terreno, se está de acordo com o descrito na escritura. No antigo site de perguntas e respostas Yahoo, onde eu respondia muitas perguntas dessa área, era muito comum problemas de construções que "invadiram" o terreno do vizinho, por ex. Quantos terrenos eu notei irregularidades ao conferir com a escritura, antes de "bater o martelo". Até a prefeitura de uma cidade, onde adquiri um lote de esquina, teria invadido esse terreno, segundo o engenheiro que contratei para aferição do mesmo (ele pertencia aos quadros de funcionários da prefeitura). continuar lendo

Olá Dr. Vinícius! Tudo bem? Gostaria de sugerir que publicasse um modelo de Contrato Particular de Compra de imóvel irregular. Parabéns pelo artigo publicado aqui no Jusbrasil! continuar lendo

Muito bom artigo Doutor. Parabens. continuar lendo