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17 de Outubro de 2021

Como fazer um contrato perfeito de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda deve refletir toda a negociação entre as partes, além de conter elementos que tragam segurança ao comprador e ao vendedor.

Vinícius Gomes Barros, Advogado
há 2 meses

Neste artigo, vou dar ótimas dicas para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel, e que também podem ser usadas para analisar se o contrato que você recebeu está adequado.

Se você já vendeu ou comprou um imóvel sem o auxílio de uma imobiliária, arrisco dizer que com certeza já procurou por algum modelo de contrato na internet.

Mas saiba que isso pode ser uma péssima ideia, além de lhe trazer graves riscos financeiros.

Se estiver sem uma assessoria jurídica, ao pegar modelos de contrato na internet você provavelmente usará documentos desatualizados, com leis antigas e cláusulas abusivas e nulas.

Além disso, cada compra e venda sempre tem um elemento diferente, que representa a negociação das partes.

Por isso digo que o contrato funciona como o livro de regras desse “jogo da vida” estabelecido entre as partes.

Então leia até o final para aprender a fazer – e analisar – um contrato de compra e venda perfeito.

Por que fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Antes de tudo, vou ser sincero: você não é obrigado a fazer um contrato particular ao vender um imóvel.

Mas é extremamente necessário.

A lei (artigo 108 do Código Civil) diz que a única obrigação que o vendedor e o comprador têm é de fazer uma escritura pública de compra e venda, e isso quando o imóvel valer mais do que 30 salários-mínimos (R$ 33 mil em 2021).

E qual a diferença entre um contrato particular e uma escritura pública?

Como o nome diz, o contrato particular é feito e desenvolvido pelas próprias partes, e tem forma livre. Mesmo assim deve obedecer à lei, evitando cláusulas abusivas e nulas.

Quando o imóvel valer menos de 30 salários-mínimos, o contrato particular poderá ser registrado diretamente na Matrícula do Imóvel.

Mas quando valer mais, ele servirá apenas como uma promessa de compra e venda.

Já a escritura pública é feita em um Cartório de Notas e seguirá o modelo e a forma estabelecida pelo próprio Tabelião, que, claro, segue a lei à risca.

Porém, a escritura pública também é conhecida como escritura definitiva, pois assim que ela é assinada entre as partes, o comprador já pode registrá-la na Matrícula do Imóvel e garantir a sua propriedade.

Eis então a importância do contrato particular: é nele que as partes estabelecem as regras, a forma de pagamento, as obrigações, e quando a propriedade do imóvel poderá ser transferida ao comprador.

Em outras palavras: é principal seguro e garantia para as partes.

Modalidades de pagamento na compra e venda de imóvel

Em nosso dia a dia, realizamos diversos tipos de contrato de compra e venda. É um dos negócios mais antigos do mundo, e por isso mesmo aceita diversas modalidades de pagamento.

E com imóveis não é diferente.

Quando realizar a compra e venda de um imóvel, as partes podem estabelecer vários tipos de pagamento:

1. Pagamento à vista: é a modalidade mais simples. O comprador paga no ato o valor integral do imóvel, em troca recebe o direito de registrar a propriedade. Geralmente essa modalidade dispensa o contrato particular, podendo as partes fazer a escritura pública diretamente;

2. Pagamento parcelado: é, talvez, a modalidade mais utilizada quando não há assistência de uma imobiliária. O vendedor estabelece uma entrada a ser paga pelo comprador, e depois prevê quando cada parcela deverá ser paga. Só após a quitação integral é que as partes devem registrar a escritura pública de compra e venda;

3. Pagamento com financiamento imobiliário: essa é com certeza a principal modalidade adotada em nosso país. Geralmente os bancos financiam até 80% do imóvel. O contrato particular de compra e venda prevê que o comprador pagará a entrada (20%) na assinatura, e depois providenciará o financiamento. O banco então disponibilizará o valor integral ao vendedor, e assumirá a responsabilidade de cobrar do comprador.

Nessa modalidade a lei dispensa a escritura pública de compra e venda, pois durante os trâmites do financiamento o banco já realiza os registros na Matrícula do Imóvel. Quando o comprador quitar o financiamento, deverá apenas levar ao Cartório de Registro de Imóveis a carta de quitação;

4. Pagamento misto: ocorre quando há várias formas de pagamento. A entrada à vista, uma parte parcelada e uma parte financiada. Esse é um dos contratos mais complexos e deve ser feito com muita atenção para prever todas as regras e obrigações das partes. Ao final, obedece às mesmas regras do pagamento com financiamento que expliquei anteriormente;

5. Pagamento com permuta: ocorre quando as partes trocam imóveis. As partes devem fazer uma escritura pública registrando a permuta, e, mesmo sendo apenas um documento, geralmente é cobrado por dois atos, afinal são dois imóveis que estão sendo transferidos. Essa modalidade se torna ainda mais complexa quando uma das partes precisa pagar uma quantia complementar à outra (é o que chamamos de permuta com torna).

Estrutura do contrato de compra e venda de imóvel

A estrutura do contrato de compra e venda de imóvel não tem mistério. Vou explicar a seguir o que é preciso constar.

Mas, como você pôde notar, há pelo menos 5 tipos de modalidade de pagamento. E é aqui que deve haver atenção redobrada ao estabelecer as cláusulas.

Vamos à estrutura:

1. Identificação completa das partes: lembre-se de constar até mesmo o e-mail e o telefone. Se uma das partes for casada, deverá constar todos os dados do cônjuge, que também deve assinar o contrato;

2. Descrição completa do imóvel: principalmente o número da matrícula e o cartório em que está registrado;

3. Forma de pagamento: veja o tópico anterior para saber qual é a forma de pagamento. As cláusulas aqui deverão descrever exatamente as obrigações do comprador;

4. Data da entrega da posse do imóvel: posse é diferente de propriedade. Alguns vendedores permitem que o comprador já tenha acesso ao imóvel (posse) antes de finalizar o pagamento e o registro da propriedade, mas essa regra deve ser muito bem estabelecida para evitar dores de cabeça futuras. O normal, porém, é que a posse seja entregue com a quitação do pagamento, e antes da assinatura da escritura;

5. Obrigações das partes: geralmente a principal obrigação do vendedor é assinar a escritura de compra e venda e a do comprador é a de pagar em dia. Porém, outras obrigações podem ser definidas, como a responsabilidade do pagamento de impostos, dos registros do cartório, entrega do imóvel com armários e reforma etc.;

6. Definir se o contrato é irretratável: essa é uma cláusula importantíssima e muitas vezes esquecida pela maioria das pessoas (e pelos modelos!). Se o contrato for irretratável quer dizer que as partes não podem desistir da compra e venda, e deverão ir até o final, permitindo ao vendedor a executar judicialmente o comprador em caso de falta de pagamento, ou permitindo o comprador a obrigar o vendedor a assinar a escritura quando tiver quitado;

7. Penalidades: estabeleça as penalidades do seu contrato, como multa e juros por descumprimento das cláusulas do contrato. As cláusulas de penalidade devem ser feitas com muita atenção para que não sejam consideradas abusivas e ilegais;

8. Assinaturas: lembre-se de identificar quem está assinando, bem como colocar um espaço para assinatura dos cônjuges (marido ou esposa), e principalmente de duas testemunhas.

Ordem dos atos em uma compra e venda de imóvel

Algumas vendas são extremamente rápidas e simples. Há compradores que já chegam decididos, e até mesmo assinam o contrato logo na primeira visita.

O normal, porém, é que haja uma negociação primeiro, e aí há uma ordem (não obrigatória) de atos que se seguem para concluir o negócio:

1. Registrar a negociação: se você for o comprador, envie um e-mail confirmando a proposta e a forma de pagamento;

2. Elaborar o contrato de compra e venda: este é o ponto principal do nosso artigo. Considere contar com a assessoria de um advogado para auxiliar as partes;

3. Analisar o contrato e fazer ajustes: é importantíssimo que ambas as partes concordem com todas as cláusulas do contrato. Assim, se você for o comprador, analise o documento com atenção e apresente sugestões de melhoria. Considere contar com um advogado para ter certeza de que não há nenhuma cláusula abusiva;

4. Lavrar a escritura pública de compra e venda: após o pagamento integral do contrato, as partes devem ir até um Cartório de Notas para lavrar a escritura pública. Lembre-se de levar o contrato particular e os recibos de quitação;

5. Registrar a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis: após lavrar a escritura, o comprador deve registrá-la na Matrícula do imóvel para garantir a sua propriedade. Somente após isso é que o comprador se tornará o novo dono do imóvel.

Considere ter a assessoria de um advogado

A compra e venda de um imóvel é um dos negócios mais realizados no Brasil, mas também é um dos mais complexos e com os maiores valores envolvidos.

Afinal, em média um imóvel custa algumas centenas de milhares de reais, e dependendo do tamanho ou localização esse valor ultrapassa milhões de reais.

É um investimento considerável, conquistado com muito trabalho, e que merece o devido respeito e garantia.

Por isso é importante que ambas as partes tenham a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário para garantir que todos os atos sejam feitos de acordo com a lei.

Um mesmo advogado pode assessorar ambas as partes na negociação, e garantir que ela seja justa e adequada.

Para o comprador, o advogado poderá elaborar um contrato robusto, com cláusulas que preveem corretamente todas as obrigações e a garantia de que o imóvel só será transmitido com a quitação integral das parcelas.

Para o vendedor, o advogado fará uma análise completa da situação jurídica do imóvel, o que chamamos de Due Diligence Imobiliária (leia nosso artigo: Saiba o que é due dilligence e como ela pode te ajudar a ter mais segurança ao comprar um imóvel), de forma a garantir que não há nenhum impedimento na transferência, bem como analisar o contrato e evitar cláusulas abusivas e ilegais.

Seja como for, tenha bastante cuidado e atenção na hora de elaborar um contrato de compra e venda de imóvel e conte com um profissional da sua confiança para assessorá-lo.

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Se tiver dúvidas sobre nosso artigo ou quiser conversar a respeito, entre em contato conosco que será um prazer continuar esse assunto: contato@gmbadvogados.com


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Este artigo foi originalmente publicado em nosso blog: GMB Advogados

    16 Comentários

    Faça um comentário construtivo para esse documento.

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    Muito boa a matéria. Realmente alerta para a importância de alguns detalhes. Vale a pena ter a assessoria de um advogado. continuar lendo

    Muito obrigado pelo comentário, Haroldo! Continue nos acompanhando. continuar lendo

    Esclarecedor. parabéns continuar lendo

    Muito obrigado, Helena! continuar lendo

    Boa a matéria, mas vale a pena ressaltar que nós Corretores de Imóveis também temos amplos conhecimentos de mercado imobiliário e bastante capazes de elaborar contratos, sempre observando o que há de mais atual nas Leis Imobiliárias, já que somos regidos por Lei Federal e, temos também um órgão federal, assim como os Advogados tem a OAB, temos o CRECI, que nos credencia para exercer as funções inerentes a transações imobiliárias, então um Corretor de Imóveis também é um porto seguro para esta e diversas outras atividades no âmbito Imobiliário. ok! continuar lendo

    Eduardo Martim, perfeita a sua colocação!

    Esse artigo foi escrito pensando justamente nas pessoas que não contam com nenhum tipo de assessoria, nem jurídica nem dos corretores, que são os profissionais capacitados para exercer um ótimo trabalho e garantir que as partes saiam satisfeitas da negociação. continuar lendo

    boa noite,

    artigo corporativista e nada de novo, inclusive com erros de informação.

    sou corretor de imóveis credenciado desde 1987; continuar lendo

    Oi Pedro, boa noite!

    Obrigado pelo seu comentário. Ficaria feliz com a sua contribuição sobre quais foram os erros de informação no artigo, para que eu possa promover os ajustes e melhorar o trabalho de divulgação.

    Nós assessoramos diversos corretores de imóveis diariamente, principalmente com contratos de compra e venda e aluguel, ainda mais quando a situação precisa de uma atuação mais robusta para uma regularização.

    Infelizmente a maioria dos brasileiros não têm acesso a essas informações, e acredito que você veja isso diariamente no dia a dia como corretor. As nossas leis são muito herméticas, e é trabalho do advogado (e dos corretores também!) traduzir essas informações ao público leigo e informar à sociedade e aos seus clientes.

    Como disse no artigo, e em comentário de outro colega seu, o texto é voltado para aquelas pessoas que insistem em realizar negócios sem o auxílio de profissionais da área, como advogados e corretores. E bem sabemos como isso não é salutar, não é mesmo?

    A minha perspectiva aqui é a do advogado, que trabalha para que as negociações sejam feitas de forma legal e perfeita.

    Ficaria muito honrado com eventual contribuição sua da visão do corretor de imóveis, quem sabe até possamos fazer algum artigo em conjunto no futuro. Estou à disposição para conversarmos! continuar lendo